Hoe rijk is de VVE KHF ?

In 2009 -2010 is de "buitenschil" - kozijnen enz- compleet gemoderniseerd: nieuwe hardhouten kozijnen rondom met daarin dubbel glas (die ons overigens ook state of the art heeft gemaakt qua stookkostenbeheersing en qua milieu). Verder een compleet vernieuwd buitenterrein.

In 2016 hebben we een nieuwe CV-installatie aangeschaft die niet alleen ons comfort verzekert maar ook een bijdrage kan betekenen aan verminderd gebruik aardgas. En zo zijn er nog wel meer dingen aan te wijzen waarmee we onszelf als VVE op de borst kunnen kloppen.

Dat alles - plus nog veel meer onderhoud - heeft natuurlijk zijn prijs gehad. De buitenschil- en buitenterreinoperatie heeft ons als VVE indertijd 1,7 miljoen euro gekost. Grotendeels zijn die toen opgebracht met eenmalige bijdragen per appartementsrecht (70 stuks) a gemiddeld 22.000 euro (naast subsidies tot in totaal 100.000 euro en een eenmalige belasting van Reservefondsen). De algehele vernieuwing CV-installatie en hydrofoor heeft in 2016 100.000 euro gekost - opgebracht uit de Reserves (voor zover ik thans kan overzien).

Medio 2017 bedragen de gezamenlijke banksaldi 1van de VVE een kleine 250.000 euro - gestald op diverse bankrekeningen. Daarmee hebben we een mooi financieel vertrekpunt voor de verdere toekomst. Maar: als we gaan kijken naar de toekomst: zijn we daar dan voldoende op voorbereid?

Die laatste vraag wil ik hierna verkennen aan de hand van het MeerJarenOnderhouds-Plan (MJOP) en de feitelijke Rerveringspraktijk zoals ik die waarneem. Ik presenteer een aantal opvattingen en ideeen (waarvan ik overigens besef ook dat je daar best anders over kunt denken). Het belangrijkste is, vind ik, dat we als VVE-leden (ook) in gesprek gaan over het toekomstig financiele VVE-beleid.

Zullen we ook in de toekomst rijk zijn?

Om te weten te komen of we met 250.000 euro aan banksaldi per medio 2017 toe kunnen, moeten we in de eerste plaats kijken naar de toekomst: wat voor plannen zijn er voor onderhoud?

De VVE beschikt over een MJOP. De laatste versie daarvan die ik op de KHF-website heb gevonden, bestrijkt de periode 2017 – 2027. Bezien over 10 jaar brengt die een financieel beslag met zich van in totaal 1.110.000 euro. Dat is gemiddeld 111.000 euro per jaar. Bekijken we de meer nabije periode 2017 – 2021, dan worden in het MJOP uitgaven voorzien tot een totaal bedrag van 722.000 euro – oftewel gemiddeld 144.000 euro per jaar. Daar staat tegenover 93.620 euro aan huidige jaarlijkse dotaties als we de reserveringspraktijk van de afgelopen jaren voortzetten. Over 5 jaar gaan die dotaties 470.000 euro opleveren. De huidige reserves ad 250.000 euro daarbij opgeteld, houdt dat in dat we de voorziene onderhoudsuitgaven voor de komende 5 jaar net- aan zullen dekken. Maar: dan zijn we ook blut….

Zou dat wijs beleid zijn? Ik ben van mening van niet om de navolgende redenen:

Als we de bestaande reserves in 5 jaar opsouperen, beginnen we de volgende 5 jaar met lege reserves. Anders gezegd: het getuigt van wijs beleid als we zorgen dat we de periode 2022 – 2027 aanvangen met dan toereikende reserves. Die moeten we dan vanaf 2017 gaan opbouwen.

Als we de reserves geheel inzetten om in het MJOP voorziene uitgaven te dekken, hebben we geen buffer voor onverwachte tegenvallers. Als bijvoorbeeld een lift het definitief begeeft, staan we voor plotselinge niet-voorziene uitgaven a circa 80.000 euro.

Ook is het denkbaar dat voorziene uitgaven tegenvallen. Het is niet verkeerd om te rekenen met 10 % tegenvallers op begrotingscijfers.

De ervaring leert verder dat leden, behalve noodzakelijk onderhoud als opgenomen in het MJOP, ook verfraaiings-werkzaamheden uitgevoerd willen zien.

De VVE KHF heeft als traditie om jaarlijks "scherp" te begroten. De laatste jaren leidt dat tot oplopende exploitatietekorten (over 2016: 16.000 euro) die ten laste plegen te worden gebracht van reserves.

Verder ligt er een grote uitdaging te wachten voor de VVE:

het klimaat/energie-neutraal maken van het KHF-flatgebouw, zodanig dat op termijn het beslag op grondstoffen (aardgas, electriciteit) neutraal zal zijn. Het ligt in de rede dat dat gepaard zal gaan met wettelijke eisen van diverse aard. Bij mijn weten heeft de VVE niet gereserveerd voor bijvoorbeeld zonne-panelen, warmtepompen enz.

Mijns inziens getuigt het van wijs beleid om een "Bufferreserve" aan te houden van circa 250.000 euro. Dat is een Reservebedrag waar we niet beneden willen komen. Die buffer dient dan voor de financiering van niet-voorziene grote uitgaven (80.000), niet-begrote overschrijdingen (70.000), niet-begrote verfraaiingsuitgaven en/of exploitatietekorten (50.000). Plus: de aanzet tot een "Milieu-reserve" .

Als de VVE mijn voorstel voor een Bufferreserve overneemt, moeten we voor de komende 5 jaar en daarna een tekort financieren. Dat tekort kan als volgt worden berekend: voorziene uitgaven in MJOP (720.000) minus 5 x jaarlijkse dotaties (465.000) minus 50.000 huidig excedent reserves per medio 2017 = 215.000 euro - te financieren in 5 jaar. Hierbij is overigens nog niet gerekend met een "Milieu-reserve".

De financiering van dat tekort kan de volgende vormen aannemen:

Structurele verhoging van jaarlijkse dotaties aan Reserves naar 130.000 euro per jaar;

Eenmalige bijdragen per appartementsrecht. Een eenmalige bijdrage van gemiddeld 1000 euro levert bij 70 appartementsrechten 70.000 euro op).Dit zou op gezette tijden herhaald kunnen worden;

Een mengvorm van structureel verhoogde jaarlijkse dotaties en eenmalige bijdragen.

Ik stel voor dat we bij gelegenheid van bespreking van het MJOP (voorzien voor najaar 2017), we ook het toekomstig reserveringsbeleid van de VVE bespreken.


E. Starink