1. Elektronisch stemmen.

2. Individuele eigenaren dwingen mee te werken aan uitvoering van besluiten.

3. Meldplicht van verkoper bij problemen in VvE of met buren

4. Recht op een afschrift van de ledenlijst

Elektronisch stemmen binnen de VvE?

Er wordt reletief weinig jurisprudentie gepubliceerd over de geldigheid van stemmingsprocedures bij VvE’s. De kantonrechter Oost-Brabant , locatie Eindhoven, gaf recent een oordeel over de vraag of er elektronisch gestemd mag worden in een VvE.

Wat was er aan de hand?

Bij notariële akte van 22 augustus 1997 is er een splitsingsakte opgemaakt en is het splitsingsreglement van de VvE vastgesteld.In maart 2017 heeft er een (buitengewone) ledenvergadering plaatsgevonden van een VvE. Tijdens deze vergadering is er gestemd over het wijzigen van een aantal artikelen in de splitsingsakte. Formeel een van de zwaartste procedures die de VvE kent.

Vooraf is de mogelijkheid geboden om digitaal te stemmen. Vijf leden hebben hun stem digitaal, via een gespecialiseerd software systeem voor verenigingen van eigenaars, uitgebracht. Vier van deze vijf leden hebben hun stem later per e-mail bevestigd. De vraag was of dit elektronische stemmen rechtsgeldig was?

De kantonrechter stelt allereerst vast dat het aldus deze wijze van stemmen enerzijds niet in strijd is met art. 36 van het splitsingsreglement, maar anderzijds ook niet is geregeld in dit artikel. Maar dat is ook logisch omdat het modelreglement is opgemaakt in 1993 toen de digitalisering nog niet zo’n grote vlucht had genomen zoals heden ten dagen, aldus de kantonrechter.

Het is tevens niet in strijd met de inhoud van voornoemd artikel omdat men niet verplicht wordt aanwezig te zijn, ook zonder aanwezig te zijn kan het stemrecht uitgeoefend worden. Anderzijds is het niet geregeld omdat alleen stemmen bij volmacht geregeld is.

De VvE verwijst naar de parlementaire geschiedenis bij het tot stand komen van art. 2:38 leden 6,7 en 8 BW. Waaruit volgens haar kan worden afgeleid dat elektronisch stemmen onbeperkt mogelijk is voor verenigingen van eigenaars. De kantonrechter gaat hierin mee. De wetgever heeft het niet nodig gevonden om voor verenigingen van eigenaars een aparte regeling voor het elektronisch stemmen op te nemen. De verenigingen van eigenaars kunnen dit zelf regelen. Dit hoeft niet op formele wijze door wijziging van splitsingsakte of modelreglement.

Daarnaast was in dit geval de elektronische stemprocedure met de nodige waarborgen omkleed. En deze wijze van stemmen verschilt in wezen niet van het stemmen bij volmacht. De kantonrechter weegt tot slot mee dat door het mogelijk maken van elektronisch stemmen de betrokkenheid van de bewoners groter wordt, ze hoeven immers niet op de vergadering aanwezig te zijn om hun mening kenbaar te maken. Dit komt ten goede aan het besluitvormingsproces binnen een VvE. De kantonrechter constateert dan ook dat de elektronisch uitgebrachte stemmen in dit geval gezien moeten worden als geldig uitgebrachte stemmen. Hiermee staat nog niet vast dat deze elektronische stemprocedure tot in hoogste aanleg stand zal houden. Een probleem kan zijn een splitsingsakte die voor besluiten buiten de vergadering - in oude statuten b.v. schriftelijk - de eis van unanimiteit stelt. Het is zeer wel denkbaar dat de elektronische stem gelijk gesteld wordt met een papieren schriftelijke stem, maar daarmee is het probleem van de vereiste unanimiteit nog niet opgelost. De analogie met de schriftelijke volmacht die is afgegeven om ter vergadering te stemmen is interessant, maar wel voor discussie vatbaar.

Een interessante uitspraak, zeker omdat dit de participatie van leden kan verhogen. De vraag is echter wel hoe dit met waarborgen kan worden omkleed. Het stemsysteem dat de VvE Kralingerhoutflat voor de ballotage voldoet niet aan de eisen om ook te kunnen dienen als vervanging van stemmingen ter vergadering. Ten eerste voorziet het niet in de mogelijkheid van anoniem stemmen, iets dat voor stemmingen over personen toch essentieel is, en ten tweede biedt het de adviescommissie de mogelijkheid op elk moment te zien hoeveel stemmen er hoe zijn uitgebracht en door wie dit is gedaan. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om leden verder onder druk te zetten, of voor een vergadering nog schriftelijke volmachten te ronselen. Voorts ontstaat er een ongelijk speelveld, omdat alleen de beheerder van de website vroegtijdig informatie heeft over wie er hoe gestemd heeft, en de andere leden deze informatie ontberen. Het principe van stemmen zonder ter vergadering te moeten zijn is echter heel aantrekkelijk, zeker voor een VvE met veel oudere leden. Een veilig systeem zou het overwegen waard zijn.

Individuele eigenaren dwingen mee te werken aan uitvoering van besluiten.

In een recente uitspraak van de voorzieningenrechter rechtbank Limburg locatie Maastricht (voor de ouderen onder U de President Maastricht) is bepaald dat een rechtsgeldig genomen VvE besluit ook uitgevoerd kan worden als individuele eigenaren in hun appartement hiervoor werkzaamheden moeten dulden en weigeren hieraan vrijwillig mee te werken.

De casus was de volgende. In een complex was lekkage bij dakkappellen en dakramen. In de vergadering van juli 2016 wordt op enig moment besloten dat de lekkage van de dakkapellen op kosten van de betreffende appartementsgerechtigde moeten worden verholpen en dat voorafgaand aan deze werkzaamheden insecten- en schimmelbestrijding dient te worden uitgevoerd. Om dit alles te bewerkstelligen dient het houtwerk op een bepaalde manier te worden behandeld. Het is bekend dat de aannemer al gipsplaten heeft aangebracht. Deze gipsplaten dienen te worden verwijderd om de betreffende werkzaamheden te kunnen uitvoeren, aldus het besluit van de vergadering. De betreffende appartementsgerechtigde weigert zijn medewerking en geeft geen toestemming zijn appartement te betreden en de betreffende gipsplaten te verwijderen. De VvE dagvaart de betreffende appartementsgerechtigde in kort geding, en vordert medewerking. De voorzieningenrechter wijst deze vordering toe.

Uit oudere jurisprudentie blijkt dat een dergelijke procedure ook mogelijk is als de betreffende appartementsgerechtigde bestuurder van de VvE is. Ook appartementsgerechtigden die bestuurder van een VvE zijn dienen zich aan democratisch genomen besluiten te houden. In dat geval is het soms nodig om een bijzonder vertegenwoordiger te benoemen, die de VvE vertegenwoordigt in de procedure tegen de bestuurder. Men kan immers niet met twee petten op procederen. Doet een bestuur in zo'n geval niets, dan kunnen gedupeerde leden een VvE besluit uitlokken om als nog actie te ondernemen tegen het weigerachtige (bestuurs)lid.

Wat voor reparaties aan het dakbeschot geldt, geldt mutatis mutandis ook voor reparaties aan andere gemeenschappelijke zaken die in of door een privégedeelte lopen. Zo komt het regelmatig voor dat bijvoorbeeld standleidingen vervangen moeten worden, dit kan tot breekpartijen in privégedeelten leiden. Indien het besluit tot vervanging van een dergelijke leiding rechtsgeldig genomen is zal een appartementsgerechtigde deze werkzaamheden moeten dulden. Doet hij dit niet dan zal een verstandige VvE hem onverwijld in kort-geding dagvaarden. Voorwaarde is wel dat het besluit correct genomen is, en het is verstandig de 30 dagen termijn voor een verzoek tot vernietiging van het besluit eerst af te wachten.

Verkoper is verplicht ook negatieve zaken zoals conflicten met buren te melden.

Het gerechtshof Arnhem heeft in een arrest bepaald dat verkopers ook negatieve zaken zoals ruzie met of overlast van buren actief moeten melden aan de kopers. Doen zij dit niet dan lopen zij het risico dat dat de koopovereenkomst wordt ontbonden of dat zij een schadevergoeding verschuldigd zijn aan de kopers. Wat voor buren in een huis geldt geldt natuurlijk ook voor buren in een appartement. Een ruime uitleg van die arrest brengt ook mee dat ernstige conflicten binnen een VvE niet voor aspirant kopers verzwegen mogen worden.

Recht op een afschrift van de ledenlijst.

Voor sommige procedures tegen een VvE is het noodzakelijk dat iedere appartementsgerechtigde (vaak aangeduid als eigenaar) wordt opgeroepen om zijn mening kenbaar te maken. Degene die zo'n procedure opstart moet dan over de naam, voornamen of voorletters en het adres van deze eigenaren beschikken. De rechtbank Midden-Nederland heeft uitgemaakt de de VvE in dat geval de betreffende gegevens MOET versterkken. Voor meer informatie kunt u kijken op de site van VVE-recht.